“智慧税务”下房地产3大主税关键业务风险管控与规划应对

【课程时间】2023年6月16-17日
【课程地点】太原【咨询热线】155 1383 5801

课程背景

2020年以来全球经济呈现下行趋势，我国经济也未能独善其身，尤其是2022年以来各级财政收入大幅下滑，以致于2022年8月国务院时任负责人要求东部4省完成中央财政上缴任务，由于房地产相关收入占地方综合财力的半壁江山，国家高层再次释意“房地产业是国民经济的支柱产业”，房地产业再次顺势成为税收征管的重点对象。
随着“金税四期”（智慧税务）已基本开发完成，加上全国开始大范围试点数电票，税务机关在房地产管理上如虎添翼。开发企业再迷信“依赖人脉和虚开发票化解风险、降低税负”的日子已经成为历史，企业的风险也在加剧：例如2021年四川某税务局对辖区企业一次性处罚5.1亿元，2022年北京西城区税务局对某大厦项目补征土增税超过10亿元。
另外，当前土增税清算审核时，也不再局限土增税，而是覆盖全环节、全税种；福建省甚至规定，土增税核定四项扣除成本时，应同步调整企业所得税计税成本。
因此，企业在实务中，应同步管控三大主税。本期课程将从全流程中筛选出与三大税种相关的关键业务，分析比对各税种政策，辨析实务运用中异同，分享实战案例和落地经验，助力企业全面管控风险、合理合法进行纳税规划。

课程亮点

1.系统梳理整个流程的重大问题2.现场解决各环节焦点难点争议3.全面分享千锤百炼的实战思维4.全面剖析真实成功的规划案例

课程对象

房地产企业高管、财务人员，税务机关房地产征管人员，会计师、税务师事务所从业人员，房地产行业研究人员

课程大纲

一、拿地环节三大税种管控与规划
1.以土地或开发产品等非货币出资三大税种处理2.“限地价、竞配建“中配建房的三大税种的处理3.拆迁还房、货币安置税务处理异同及三大主税协同4.红线外配套设施的三大税种处理5.土地出让金返还时土增税、所得税的处理6.拿地违约金、分期付款利息土增税和所得税处理
二、预缴与缴纳业务三大税种管控与规划7.订金、诚意金与定金预缴税款三大税种的处理8.预售房款三大税种的税务处理9.土增税不同预缴方式对所得税的影响与选择10.销售期房与现房的税务处理异同11.增值税预缴能否混抵、进项留抵能否冲预缴
三、销售、收入业务三大税种管控与规划12.三大税种的纳税义务时点确认辨析13.销售装修房收入和成本的处理14.代收费用的税务处理与应对15.合同约定交房时点对三大税种的影响16.支付/收取违约金的三大税种的影响17.“买一赠一”的三大税种协同处理
四、成本费用的三大税种管控与规划18.土增税和所得税成本归集原则异同19.完工后、竣工后成本费用的处理20.土增税核定四项扣除项目对所得税的影响21.营改增及销项税额抵减对土增税、所得税的影响22.“母公司拿地、项目公司开发”土增和所得税的处理23.预提成本、费用土增税和所得税处理差异24.开发间接费在土增税和所得税的差异处理25.融资利息的土增税和所得税处理26.司法竞拍烂尾项目的凭证处理27.并购重组各拿地方式下成本的确认与三大税种的处理28.统借统还、委托贷款融资下土增税和所得税的处理29.供材方式对三大税种的影响
五、完工、清算三大税种管控与规划30.增值税新老项目、土增税清算单位、所得税完工关系辨析31.完工标准对所得税和土增税的影响32.土增税清算审核时其他税种的风险33.应退土增税能否抵顶其他税种欠税34.土增税清算时售价偏低纳税调整应对35.三大税种的成本分摊规定辨析与实战运用36.土增税和所得税在车位分摊中异同分析37.有产权、无产权、人防不同处置方法的税务处理38.未竣工配套设施的土增税、所得税处理
六、尾盘和自持业务三大税种应对与规划39.土增税清算后所得税亏损的应对40.清算后再销售时各个税种的处理41.开发产品转固的三大税种的处理42.开发产品出租免租期的税务处理
七、实战案例解析+互动答疑

<金穗源学习现场学员笔记>

主讲专家

牛老师：知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任某税收规划事务所规划部经理、副所长；曾任某新三板财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询15年，擅长房地产全程税收规划、土增税模拟清算、并购重组，出具的方案以实用性强、可落地见长。已指导130多家房地产企业250多个项目成功实施税收规划、土地增值税清算，服务的业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造、特色小镇等。

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